מכירת דירה עם משכנתה: איך מסלקים את השעבוד ומקבלים את התמורה בבטחה?

אפשר למכור דירה גם כאשר רשומה עליה משכנתה. המפתח הוא תכנון מוקדם של סילוק ההלוואה, שחרור השעבוד ולוח התשלומים. כשהמוכר נדרש להשתמש בכספי הרוכש לסילוק המשכנתה, ההסכם חייב להבהיר מה ישולם לבנק, מתי וכיצד יובטח שהשעבוד יוסר.

1. מה בודקים לפני שמתחילים למכור?

לפני חתימה על התחייבות כלשהי יש לבדוק את מצב הזכויות, זהות בעליהן ואת השעבודים המופיעים בנסח הטאבו או באישור הזכויות הרלוונטי. משכנתה רשומה היא דבר שכיח ואינה מונעת בהכרח עסקת מכר, אולם ללא מנגנון מתאים היא עלולה ליצור קושי בהעברת הזכויות לרוכש.

חשוב להבין מי הגוף המממן, מה יתרת ההלוואה המשוערת, האם קיימים שעבודים נוספים, והאם המוכר זקוק לחלק מכספי התמורה לצורך רכישת דירה חלופית.

2. מכתב כוונות: מה הוא מסדיר?

מכתב כוונות הוא מסמך שבאמצעותו הבנק מפרט את התנאים הנדרשים לצורך סילוק החוב ושחרור הבטוחה, בהתאם לנוסח המסמך ותוקפו. זהו מסמך מעשי שעליו ניתן לבסס חלק ממנגנון התשלומים, אך יש לבדוק את הסכומים, מועדי התוקף והדרישות המשלימות שהבנק קובע.

3. כיצד בונים לוח תשלומים נכון?

לוח התשלומים צריך להתחשב בשלוש מערכות של התחייבויות: הוראות הסכם המכר בין הצדדים, דרישות הבנק של המוכר, ומגבלות המימון של הרוכש כאשר גם הוא נזקק למשכנתה. חוסר תיאום בין המערכות עלול לעכב תשלומים או למנוע מסירת מסמכים שהתחייבו למסור במועד.

תשלום ראשון

מומלץ להתייחס למועד התשלום הראשון, לבטוחות ולתנאים שבהם ניתן לרשום הערת אזהרה או להעמיד הגנה חוזית מתאימה לרוכש.

תשלום לסילוק המשכנתה

אם הוסכם על תשלום ישיר לבנק, יש לנסח בבירור את אופן ביצועו ולוודא שהסכום והמועד מתאימים למסמכי הבנק. כל פער צריך לקבל מענה לפני המועד הרלוונטי.

תשלום אחרון ומסירה

על הצדדים לדעת מראש אילו מסמכים ואישורים יועמדו לרשות הרוכש כנגד יתרת התמורה, ומה ייעשה כאשר אישור מסוים טרם התקבל במועד המסירה.

4. האם קבלת התמורה מבטיחה שהמשכנתה תוסר?

לא בהכרח. קבלת תשלום בלבד אינה תחליף לבדיקת מסמכי הבנק ולביצוע הפעולות הדרושות לביטול השעבוד. ההסכם צריך לתאר במדויק מי אחראי להשגת המסמכים, מהו לוח הזמנים ובאילו בטוחות משתמשים עד להשלמת הרישום.

5. ומה אם גם הרוכש צריך משכנתה?

במקרה כזה עשויים להידרש מסמכי התחייבות, רישום מתאים או הוראות נוספות של הבנק המממן את הרוכש. חשוב לבחון את השתלבותם בלוח התשלומים בלי לסתור את התחייבויות המוכר לבנק הקיים.

6. מוכרים דירה וקונים אחרת?

עסקאות קשורות דורשות תכנון מוקדם במיוחד: מועד קבלת התמורה במכירה צריך להתאים להתחייבויות הרכישה. אם נשענים על סכומים שטרם התקבלו, יש להביא בחשבון פערי זמנים ואפשרויות מימון גישור, ככל שהן מתאימות לנסיבות.

7. מסמכים שכדאי להכין לעורך הדין

נסח טאבו או אישור זכויות, מסמכי המשכנתה הקיימת, פרטי הגוף המממן, פרטי הנכס ותיאור ההסכמות המסחריות שהתגבשו מול הקונה. יש להעביר מסמכים רגישים בערוץ מוסכם ומאובטח.

שאלות נפוצות

לקריאה נוספת: מרכז המקרקעין | ליווי משפטי במשכנתאות ובטוחות מקרקעין | מכירת דירה ברמת גן במסגרת ייצוג המשרד.

המידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי בהתאם למסמכי ההלוואה, הזכויות והעסקה.