הקלות במס רכישה לזכאים ב-2026: מי זכאי לשלם 0.5%?

1. מי נמנה עם הזכאים להקלה במס רכישה?

תקנה 11 מגדירה מספר קבוצות זכאות. קצבת נכות, אישור רפואי או תעודת זכאות אינם מעניקים כשלעצמם את ההטבה ללא עמידה בהגדרה הספציפית ובמטרת השימוש בנכס. להלן מסלולים מרכזיים, לפי מדריך רשות המסים:

• אי כושר השתכרות: קביעה קבועה של דרגת אי כושר השתכרות בשיעור 75% לפחות, לפי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי.
• נכות רפואית לפי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979: נכות קבועה של 100%, או 90% לפחות בחישוב מיוחד של מספר ליקויים בכפוף לכך שסך שיעורי הנכות עולה על 100%, או חלופות מיוחדות המנויות בהגדרת הזכאות.
• פגיעות מוגדרות: בחלופות המתאימות, נכות קבועה של 50% ומעלה עקב תאונת דרכים, שיתוק או קטיעת יד או רגל, לפי התנאים בתקנות.
• נפגעי עבודה: זכאות לקצבה או למענק בהתאם לחוק הביטוח הלאומי, ודרגת נכות קבועה כתוצאה מהפגיעה בעבודה שאינה נמוכה מ-50%.
• זכאים לפי חוקי תגמולים מיוחדים: בין היתר נכי מערכת הביטחון ונפגעי פעולות איבה, כאשר מתקיימים תנאי החקיקה ודרגת הנכות המתאימה. בחלק מהחלופות די בדרגת נכות קבועה של 19% לפחות, אך אין להכליל מכך על כל המקרים.
• עיוורים ובני משפחות זכאים: בעלי הכרה העומדת בתקנות, וכן בני משפחות חללים לפי ההגדרות המיוחדות הקבועות בדין.

חשוב להבחין בין נכות רפואית, דרגת אי כושר, נכות מעבודה והכרה לפי חוקי תגמולים: לכל מסלול תנאים ומסמכי הוכחה אחרים. את הסיווג הסופי יש לבדוק מול נוסח הדין, אישורי הגורם המוסמך והחלטות רשות המסים.

2. מתי משלמים 0.5% ולא את מדרגות המס הרגילות?

כאשר זכאי רוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, ההקלה יכולה להביא לחיוב של 0.5% משווי הרכישה כולו במקום שיעורי המס החלים בדרך כלל על דירה נוספת. הדבר כפוף לכך שהרכישה נעשית לשם מגורי הזכאי, לתנאי התקנה ולזכאות שלא מוצתה.

בדירה יחידה יש מנגנון מיטיב מיוחד. כאשר מחיר הדירה אינו עולה על 2,500,000 ₪, חלק המחיר שעד מדרגת הפטור של דירה יחידה פטור ממס, ורק יתרת המחיר מחויבת ב-0.5%. אם מחיר הדירה עולה על 2,500,000 ₪, המס המופחת הוא 0.5% על מלוא המחיר, ללא הפחתת מדרגת האפס.

מדרגת הפטור של 1,978,745 ₪ תקפה נכון לאוקטובר 2026, בהתאם להקפאת מדרגות הדירה היחידה לתקופה הרלוונטית. יש לאמת את הדין במועד העסקה.

3. דוגמה: רכישת דירה יחידה ב-2.4 מיליון ₪

זו דוגמה לחיסכון אפשרי, אך בכל תיק יש לבדוק גם אפשרות של פטור רגיל מלא עד למדרגת האפס, מאפייני התא המשפחתי ומקרים שבהם מסלול אחר עדיף.

4. למה לא תמיד כדאי להשתמש בהקלה?

מכיוון שמדובר בזכות הניתנת ככלל פעמיים בלבד, לא נכון להגיש בקשה בלי השוואת חלופות. אם אדם זכאי רוכש דירה יחידה ששוויה נמוך מתקרת הפטור הרגילה, ייתכן שמס הרכישה שלו ממילא אפס. במצב כזה, הגשת בקשה להקלה אינה בהכרח נחוצה ועלולה להביא לשימוש מיותר באחת הפעמים המותרות. לפני הגשת ההצהרה יש לבצע חישוב של המס הרגיל ושל המס המופחת, לצד בדיקת היסטוריית ניצול ההטבה.

5. רכישת דירה משותפת על ידי בני זוג

ככלל, כאשר בני זוג רוכשים יחד זכויות בנכס ואחד מהם עומד בהגדרת הזכאי, ההקלה עשויה לחול על הרכישה המשותפת. קיימת גם הוראה בדבר רוכשים שהיו יחידים במועד הרכישה ונישאו בתוך 12 חודשים לאחריה. לא די להניח שכל שותפות או מערכת יחסים מזכה. יש לבדוק את המעמד ואת התקיימות התנאים העובדתיים בזמן הרכישה ובמהלך התקופה הקבועה בדין.

6. הורים הרוכשים דירה למגורי ילד עם מוגבלות

זהו אחד המקרים שבהם נדרש טיפול משפטי זהיר במיוחד. רשות המסים מאפשרת, בתנאים שנקבעו בהנחיותיה, בקשה להקלה ברכישת דירת מגורים על שם ההורים, כאשר מטרת הרכישה היא שיכון ילדם הקטין הזכאי. יש לבחון את זכאות הילד על פי ההגדרה החלה, את הצורך בדירה ואת התאמתה לצרכיו המיוחדים.

במקרים המתאימים נדרשת בחינת הזכאות בידי גורמי מיסוי מקרקעין או ועדה רפואית, וכן אישור של בית המשפט לענייני משפחה. אישור זה חשוב משום שניצול ההקלה נזקף לזכות הילד ועלול לצמצם את אפשרויותיו בעתיד. העובדה שהילד מקבל גמלה אינה מבטיחה כשלעצמה שכל דרישות התקנה הוכחו.

לפיכך מומלץ להתחיל בבדיקת המסמכים והזכאות עוד לפני החתימה על החוזה, ולא להניח שההקלה תאושר רק לאחר השלמת הרכישה.

7. האם אפשר לקבל את ההקלה גם ברכישת קרקע?

בהתקיים תנאי התקנה, ההקלה אינה מוגבלת תמיד לדירה בנויה. רשות המסים מציינת אפשרות להחיל את התקנה גם על רכישת קרקע לצורך בניית דירה למגורי הזכאי. המקרה מחייב בדיקה ספציפית של השימוש המיועד, מאפייני הנכס והעמידה בתנאי התקנות. אין להסיק מכך שכל רכישת מגרש להשקעה או כל רכישה של נכס מסחרי זכאית לשיעור המופחת.

8. באילו מסמכים צריך להצטייד?

• החלטה או פרוטוקול רשמי המעידים על הנכות המזכה, דרגת אי הכושר או ההכרה לפי החוק הרלוונטי, ובפרט קביעות לצמיתות כשהדין דורש זאת.
• תעודת עיוור מתאימה, ככל שהבקשה נסמכת על מסלול העיוורון.
• טיוטת הסכם או הסכם רכישה ופרטי הנכס, לרבות שווי הרכישה והצהרה על השימוש המתוכנן בו.
• פרטי דירות וזכויות נוספות של הרוכש והתא המשפחתי לצורך בדיקת מסלול דירה יחידה.
• בירור של ניצולים קודמים של הטבת תקנה 11.
• כאשר מדובר בקטין: מסמכי הזכאות, ראיות לצורכי המגורים ולהתאמת הדירה, ואישורים מנהליים ושיפוטיים כנדרש.

רשימת המסמכים הסופית תלויה במסלול הזכאות ובדרישות רשות המסים במקרה המסוים.

9. איך מגישים את הבקשה לרשות המסים?

בקשה להקלה מוגשת ככלל באמצעות טופס 2973, כנספח להצהרה על רכישת הזכות במקרקעין. עורך דין מייצג מגיש את ההצהרה והנספחים באופן מקוון במערכת המייצגים. יש לכלול את האסמכתאות למעמד המזכה ואת הפרטים הדרושים להכרעה.

הצהרה על רכישת מקרקעין נדרשת ככלל בתוך 30 ימים מיום העסקה. רשות המסים בוחנת את הבקשה, וההכרעה משתקפת בהודעת השומה. אין לראות בעצם הגשת הטופס אישור שההקלה התקבלה. במקרה של ספק בזכאות, יש לבדוק מראש את המסלול ואת האפשרות להשלמת מסמכים או לבירור מול הגורם המוסמך.

10. מה ההבדל בין הקלה במס רכישה לבין פטור ממס הכנסה?

אלה הסדרים שונים. ההכרה המזכה בהטבת מס הכנסה אינה זהה בהכרח להגדרה המזכה בהקלה במס רכישה. גם אופן קביעת הנכות והמבחנים הרלוונטיים אינם תמיד זהים. לכן יש לבדוק במפורש את תקנה 11 ולא להסתפק בהודעה על פטור ממס הכנסה או בזכאות לקצבה כללית.

11. טעויות נפוצות שכדאי למנוע לפני חתימת חוזה

• הנחה שכל תעודת נכה מעניקה מס רכישה של 0.5%.
• חישוב שגוי של 0.5% רק על חלק מהמחיר גם כאשר מחיר הדירה גבוה מ-2.5 מיליון ₪.
• שימוש בהטבה ברכישה שבה המס הרגיל כבר אפס, מבלי לבדוק את משמעות הניצול.
• אי בירור ניצולים קודמים של התקנה.
• הגשת בקשה בשם הורים לילד עם מוגבלות ללא בחינת ההליך והאישורים הנדרשים.
• התעלמות מהקשר בין הדירה לבין מגורי הזכאי בפועל.

12. שאלות ותשובות נפוצות

האם 75% נכות רפואית מספיקים לקבלת ההקלה?

לא בהכרח. אחד המסלולים מבוסס על דרגת אי כושר השתכרות קבועה של 75% לפחות, שהוא מבחן שונה מאחוזי נכות רפואית. קיימים מסלולי זכאות נוספים, ולכן יש לבדוק את המסמך המדויק.

האם אפשר לקבל את ההקלה על דירה שנייה?

אפשרי בתנאי שהזכאי עומד בתקנה והדירה נרכשת לשם שיכונו. ברכישה כזאת שיעור המס המופחת עשוי לחול על מלוא השווי.

האם שיעור מס הרכישה הוא תמיד 0.5%?

לא. בדירה יחידה עד 2.5 מיליון ₪ יש מדרגת אפס עד לסכום הקבוע בדין ורק היתרה ממוסה ב-0.5%. מעל 2.5 מיליון ₪, שיעור 0.5% חל על כל השווי.

האם בן הזוג שאינו נכה יכול ליהנות מההקלה?

ברכישה משותפת על ידי בני זוג, ההקלה עשויה לחול על שניהם בהתאם לתקנה. יש לבדוק את פרטי הרכישה ואת המעמד המשפחתי.

האם אפשר לבקש את ההקלה יותר מפעמיים?

ככלל לא. התקנה מגבילה את מספר הניצולים של ההטבה לשני מקרים לכל זכאי.

מה צריך להגיש עם ההצהרה?

טופס 2973, המסמכים המוכיחים את עילת הזכאות, ויתר הנספחים הדרושים במסגרת הדיווח על הרכישה.

האם ההקלה אוטומטית כשהילד מקבל גמלת ילד נכה?

לא. יש להוכיח זכאות בהתאם למסלול ולהנחיות, ובמקרה של רכישה באמצעות ההורים קיימים תנאים והליך מיוחד.

האם כדאי לבקש הקלה גם על דירה זולה שאין עליה מס?

לא בהכרח. יש להשוות בין החיוב הרגיל לבין ההקלה ולבחון את שימור הזכאות לעתיד לפני כל בחירה.

13. מקורות מקצועיים ומדריכים משלימים