עורך דין מכירת דירה – חוזה מכר והגנה על התמורה

מה בודקים לפני שמתחייבים למכירת הדירה?

מוכר יכול להחזיק בדירה במשך שנים ועדיין להיות מופתע ברגע החתימה: זכויות שלא נרשמו על שמו, הערת אזהרה ישנה, חניה שמוגדרת כזכות שימוש בלבד, מחסן שאינו מופיע בתשריט או חוב שאינו מוכר לו. לכן נתחיל בבדיקת תעודות הזכויות, זהות הצדדים, אופי הרישום, היתרים ומצב ההצמדות. כאשר קיימת חברה משכנת או זכויות ברמ״י נבחן גם את האישורים והמגבלות הנדרשים להעברה. בדיקות אלו מסייעות לצמצם התחייבות חוזית שאי אפשר לקיים במועד.

מכירה הכוללת משכנתה פעילה

כאשר הדירה משועבדת לבנק, לא די בהתחייבות כללית של המוכר להסיר את המשכנתה. נדרשת התאמה בין לוח התשלומים לבין סכום הסילוק ומועדי תוקפו של מכתב הכוונות. מקובל לשקול תשלום ייעודי לבנק הממשכן, לקבל אישורי פירעון ולנסח הוראות להמצאת מסמכי שחרור השעבוד. אם מכתב הכוונות פג או שסכום הפירעון השתנה יש לקבל נתונים עדכניים ולבדוק כיצד יושלם התשלום בפועל, בלי להשאיר פער מסוכן בין התחייבויות המוכר לזכויות הרוכש.

מיסוי, היטלים וחלוקת עלויות

בטרם חתימת ההסכם יש לבחון, לפי נסיבות המוכר והנכס, חבות אפשרית במס שבח, זכאות לפטורים, חישוב מס במקרה של זכויות בנייה נוספות, היטל השבחה וחיובים אחרים המוטלים על צדדים לעסקה. אין להסתפק בהנחה שזו דירת מגורים ולכן העסקה פטורה אוטומטית. בהסכם נדרשת חלוקה ברורה של התשלומים, הגדרת המועדים והשארת מנגנון מסמכים מתאים להשלמת העסקה ולרישום.

מסירת החזקה וסגירת התיק

השלמת העסקה אינה מסתיימת בחתימה. נדרש לוודא שהתמורה הגיעה בהתאם להסכם, שהתשלומים והאישורים טופלו, שהדירה תימסר במועד ובמצב שנקבע, ושפרוטוקול המסירה יכלול מפתחות, קריאת מונים ומסמכים רלוונטיים. המשרד מתאם את הפעולות מול הצדדים והגורמים הנדרשים ומלווה את תהליך העברת הזכויות בהתאם לסוג המרשם שבו מנוהל הנכס.