כופין על מידת סדום או הגנה על קניין? פרשת רוקר בעליון

העובדות והבעיה המשפטית

בפרשת רוקר התעורר סכסוך שכנים בבית משותף על בנייה שנעשתה ללא זכות בשטח משותף. השכנים עמדו על השבת המצב לקדמותו. השאלה העקרונית הייתה אם אפשר לשלול סעד של הסרת בנייה באמצעות עקרון תום הלב ואיסור שימוש לרעה בזכות, גם כשזכויות הקניין של התובעים הופרו.

ההלכה: "כופין על מידת סדום"

הכלל נזכר בגמרא, בבא בתרא יב ע"ב, ובהלכות שכנים לרמב"ם, פרק ז, הלכה ח. משמעותו בהקשרים המתאימים: אין לאפשר לאדם למנוע מחברו הנאה כשאין בכך חסרון ממשי עבורו. הרמב"ם דן גם בהעמדת סולם קטן בחצר שכן בהלכות שכנים ח, ד, בעוד הטור בחושן משפט, סימן קנג, מסתייג מהאפשרות לכפות על בעל רכוש להשתמש בו לטובת אחר. ההבדל בין שימוש מוגבל לבין פגיעה בזכות קניינית ממשית עומד בלב המחלוקת.

המחלוקת בין השופטים

השופט יצחק אנגלרד הסתמך, בין היתר, על הרעיון של "זה נהנה וזה לא חסר" ועל "כופין על מידת סדום". הוא סבר שבנסיבות המקרה ניתן היה להותיר את הבנייה על כנה ולבחון פיצוי. השופט יעקב טירקל הדגיש כי הכלל ההלכתי אינו מכשיר הסגת גבול או נטילת זכויות מקרקעין. הנשיא אהרן ברק ואחרים דנו גם בגבולות הפעלת זכות הקניין לאור תום הלב. לבסוף נותרה על כנה חובת ההריסה.

הדין הישראלי והלקח המעשי

הדיון המשפטי נשען על חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובפרט סעיפים 14 ו-21, ועל עקרונות תום הלב. לא כל דרישת הריסה היא שימוש לרעה בזכות, ולא כל פגיעה במקרקעין תוביל באופן אוטומטי לאותו סעד. המסקנה תלויה בנסיבות ובאיזון שבית המשפט מוסמך לערוך על פי הדין.

מה בדיוק הוביל את השכנים לבית המשפט?

סכסוך רוקר החל בבנייה של בעלי דירה אחת על חלק מהרכוש המשותף בבית משותף. בעלי הדירות האחרות דרשו להחזיר את השטח לשימוש המשותף. ההליכים נמשכו שנים, ובסופם הוצא צו להריסת מה שנבנה ולהשבת המצב לקדמותו. המבקשים ניסו לשכנע כי ההריסה תגרום להם נזק רב וכי אפשר לאזן את הפגיעה באמצעות תשלום כספי.

הדיון בעליון לא עסק בשאלה מופשטת של נימוסים טובים בין שכנים. השאלה הייתה משפטית מאוד: האם בית המשפט רשאי שלא להגן על בעל מקרקעין באמצעות סעד ההריסה גם לאחר שנקבע כי זכותו נפגעה? עצם העובדה שניתן לפצות בעל זכויות בכסף אינה מוכיחה כי הוא חייב להסכים לפגיעה בקניינו.

ההבדל בין זה נהנה וזה לא חסר לבין הסגת גבול

התלמוד דן במצבים שבהם אדם מפיק תועלת מרכוש חברו בלי לגרום לו חסרון. מכאן התפתחו בהלכה דיונים על הכלל כופין על מידת סדום. אך המילים לא חסר אינן מתארות רק היעדר נזק כספי: עלולה להיות פגיעה בשליטה, בפרטיות, באפשרות שימוש עתידית או בעצם הזכות שלא ייעשה שימוש ברכוש ללא רשות.

בחוות דעתו השופט אנגלרד עסק, בין היתר, בהלכות שכנים לרמב"ם ובדין סולם קטן בחצר חברו. הטור, חושן משפט סימן קנג, מקשה על האפשרות להשתמש ברכוש הזולת בניגוד לרצונו. השופט טירקל הדגיש שמקורות ההלכה מבחינים בין אי נוחות שולית לבין נטילה של זכות קניינית ממשית. לפיכך אין לנסח את הדין ההלכתי כהיתר כללי לבנייה בשטח משותף.

מדוע רוב השופטים לא קיבל את פתרון הפיצויים?

לדעת אנגלרד אפשר היה, בנסיבות המסוימות, להימנע מהריסה ולבחון תשלום עבור הפגיעה בזכויות האחרים. מנגד, טירקל ראה חשיבות בהגנה על עצם הבעלות. הנשיא ברק הבהיר שעקרון תום הלב עשוי להשפיע על הסעד הקנייני, אך נדרשת בחינה זהירה של נסיבות ההפרה, התנהגות הצדדים ועוצמת הפגיעה.

הכרעת ההליך הותירה את ההריסה על כנה. חשוב להבחין בין שתי אמירות שונות: הראשונה, שזכות הקניין אינה תמיד מוחלטת; השנייה, שבעלים חייב לקבל תשלום במקום סילוק פולש. פסק הדין אינו קובע את האמירה השנייה ככלל.

הכללים הרלוונטיים בחוק המקרקעין

סעיף 14 לחוק המקרקעין מגביל שימוש בזכות קניין כאשר הוא גורם נזק או אי נוחות לאחר. סעיף 21 עוסק בהקמת מבנה או נטיעה במקרקעי אחר בלא זכות, ובברירת בעל המקרקעין ביחס למחוברים. בבתים משותפים יש לבחון גם את הוראות פרק הבתים המשותפים, את התקנון ואת אופי השטח: האם מדובר ברכוש משותף, ברכוש שהוצמד לדירה או בחלק פרטי?

היתר בנייה, ככל שקיים, אינו מכריע לבדו במחלוקת הקניינית. יש להבחין בין תכנון ורישוי לבין זכות לעשות שימוש בשטח ששייך גם לאחרים. לפעמים נקודת המוצא של התיק תלויה דווקא בתשריט הבית המשותף ובנסח הרישום, ולא בצילומי הבנייה.

מה כדאי לבדוק לפני הגשת תביעה על בנייה ברכוש משותף?

ראשית יש להשיג נסח רישום עדכני, צו בית משותף, תשריט ותקנון. בהמשך רצוי לאסוף תצלומים, היתרי בנייה ותכתובות המראות מתי החל הסכסוך ואם ניתנה הסכמה. יש לתעד את השימוש שנשלל מבעלי הדירות, את השפעת הבנייה על הגישה או על הפרטיות, ואת הפעולות שננקטו לאחר גילוי ההפרה.

עורך הדין יבחן גם את סוג הסעד המבוקש: צו מניעה, סילוק יד, החזרת המצב לקדמותו או פיצוי, לפי הסמכות העניינית, הזכויות והנסיבות. ניתן לקרוא על מחלוקות מקרקעין והגנה על זכויות בנכס וכן על ניהול תביעות אזרחיות.

שאלות ותשובות על פרשת רוקר

לקריאה נוספת ומקורות עיקריים

הנוסח המלא של רע"א 6339/97, ובפרט חוות הדעת של השופטים אנגלרד וטירקל; חוק המקרקעין, סעיפים 14 ו-21. המקורות ההלכתיים: בבא בתרא יב ע"ב, רמב"ם הלכות שכנים ז, ח ו-ח, ד; טור חושן משפט קנג. במקרה זה יש לקרוא את המקורות בתוך ההקשר העובדתי שבו דן כל אחד מהם.

עוד עיונים במדור המשפט העברי והעליון

קריאה נוספת בפרשות שבהן נפגשו מקורות ההלכה עם הפרשנות המשפטית בבתי המשפט בישראל:

• קסטנבאום: זכויות אישיות מול כללים של גוף ציבורי
• קניג: המשפט העברי בפרשנות דיני הצוואות