מדריך מקרקעין מקצועי · משרד עו״ד ערן לוי אגמי
טאבו, רמ״י או חברה משכנת: איך בודקים מי באמת בעל הזכויות בדירה?
רוכשים רבים מניחים שכל דירה רשומה בטאבו. בפועל, בדירות מסוימות הזכויות מנוהלות ברמ״י, בחברה משכנת או עדיין מבוססות על התחייבויות חוזיות. ההבדל משנה את מסמכי הבדיקה, את מנגנון הבטוחות, את גישת הבנק למימון ואת הדרך שבה יושלם רישום הרוכש.
נסח טאבו: נקודת פתיחה, לא סוף הבדיקה
נסח רישום רשמי מציג את בעלי הזכויות, סוג הזכות, שיעורה, משכנתאות, עיקולים, הערות ומגבלות הרשומות במרשם במועד הפקתו. לצורך עסקה ניתן לעיתים להזמין נסח רגיל, היסטורי או מרוכז בהתאם לסיכון ולמאפייני הבית המשותף.
נדרש להתאים את מספר הגוש, החלקה ותת החלקה למסמכי העסקה ולדירה שמוצגת בשטח. מספר דירה פיזי אינו בהכרח מספר תת החלקה. בוחנים גם הערות מיוחדות, זכויות בן זוג, עסקה קודמת ומסמכי ייפוי כוח.
מה קורה כשאין רישום מלא של הדירה בטאבו?
היעדר רישום פרטני אינו בהכרח שולל עסקה, אך מחייב לברר היכן נשמרת שרשרת הזכויות: אישור רמ״י, רישומי חברה משכנת, הסכם חכירה, התחייבויות מכר קודמות וייפויי כוח. יש לוודא שהמוכר הוא בעל הזכות להעבירה ושלא קיימות התחייבויות מתחרות.
במקרה שבו המוכר עצמו רכש את הדירה אך טרם נרשם, צריך להבין בדיוק כיצד תועבר הזכות לרוכש החדש, אילו מסמכים חסרים, מי מחזיק בהם ואילו אישורי מס או חברה משכנת יידרשו.
אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל
רמ״י מאפשרת להפיק אישור זכויות לגבי נכסים שהיא מנהלת. לפי ההסבר הרשמי, אישור יכול לכלול תיאור הנכס, בעלי זכויות, אופי הזכויות, שעבודים והערות; זהו מקור חשוב להשלמת הבדיקה כשהזכות אינה רשומה ישירות בטאבו.
יש להבחין בין אישור זכויות בעל משמעות רשמית לבין הודעה על רישום זכויות שמתקבלת לגבי נכס המנוהל גם בידי חברה משכנת. במקרה השני נדרש לברר אצל הגורם המנהל את הזכויות, ולא להסתפק בהודעה כאילו היא ראיה מספקת לבדה.
חברה משכנת: מסמכים מעבר לאישור
כאשר חברה משכנת מנהלת מרשם חלופי או מסמכי העברה, יש לבדוק אישור זכויות עדכני מטעמה, מסמכי שרשרת רכישות, התחייבויות לרישום משכנתה, ייפויי כוח, אישורים להעברת זכויות והוראות החברה לגבי ההליך.
חשוב לברר מראש אם החברה פעילה, אם תיקי הנכס זמינים, האם קיימת פרצלציה או הליך לרישום בית משותף ומי נושא בהוצאות ובאחריות להשלמת הרישום. קשיים אדמיניסטרטיביים עשויים ליצור עיכוב ממושך בהעברה.
בית משותף, תשריט והצמדות
נסח הזכויות אינו מספיק כאשר העסקה כוללת חניה, מחסן, גג או מרפסת. יש להשוות תשריט בית משותף, תקנון מוסכם והצמדות למצב בשטח ולמסמכי המכר, ולבחון אם זכות שמוצגת כהצמדה היא למעשה הסדר שימוש בלבד.
משרד המשפטים מאפשר להזמין מסמכי בית משותף — צו, תשריט ותקנון — כדי לזהות פערים בין התיאור החוזי לבין הרישום. ההיבט התכנוני של היתר בנייה צריך להיבדק בנפרד מהרישום הקנייני.
משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים
משכנתה של המוכר מחייבת לוח תשלומים שמאפשר סילוק מסודר ומסמכי מחיקה. עיקול, הערת אזהרה לטובת צד שלישי, הגבלה מכוח צו או זכות חוזית קודמת דורשים בירור לפני חתימה והגדרת תנאי עסקה.
אין להניח שאישור של המוכר לבדו מספיק. לעיתים נדרשים הסכמת בנק, אישור רשות, חתימות בעלי זכויות אחרים או מסמכי חברה משכנת כדי שהרוכש יוכל להשלים את העסקה ולרשום את הזכות.
מימון בנקאי ורישום הרוכש
המימון תלוי גם ביכולת הבנק לקבל בטוחה מתאימה. כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, הבנק עשוי לדרוש מסמכים או התחייבויות מיוחדות מן החברה המשכנת או מרמ״י, לצד רישומים והוראות תשלום שונה מאלה בעסקה רגילה.
מומלץ לברר את המסמכים שהבנק דורש לפני חתימה, ולא לאחריה. לאחר העסקה עוקבים אחר תשלום מסים, מסירת האישורים, הסרת שעבודים ורישום הזכות בהתאם למרשם הרלוונטי.
שאלות נפוצות
האם דירה שאינה רשומה בטאבו מסוכנת בהכרח?
לא בהכרח; הסיכון תלוי בסוג הזכות, זהות הגוף המנהל, רציפות המסמכים, השעבודים ומנגנון העברת הזכות.
מה עדיף — אישור רמ״י או נסח טאבו?
מדובר במקורות שונים עבור מצבי רישום שונים. בדירה הרשומה בטאבו נסח הרישום הוא מקור מרכזי; בנכס שמנוהל ברמ״י או בחברה משכנת עשויים להידרש אישורים נוספים.
האם מחסן שמופיע בשטח שייך לדירה?
לא בהכרח. צריך לבחון תשריט, צו בית משותף, תקנון והסכמות רלוונטיות, ולא להסתמך רק על השימוש בפועל.
מקורות רשמיים להמשך בדיקה
המידע כללי, מבוסס על הוראות הדין ומקורות רשמיים שנבדקו לצורך המאמר. אינו חוות דעת משפטית או ייעוץ מס פרטני. הדין והנהלים עשויים להשתנות; יש לוודא את תחולתם על העסקה המסוימת.